地理上叫华东，经济区域划分属于中部的安徽火了大半年。原因倒也不难找，全因为合肥这个国人眼中的“小个子”突然房价冒尖了。在这个卖菜阿姨都能跟你侃一阵房价走势的城市，衣食住行已经不能再同日而语。

　　虽然，国务院最新批复，合肥扛着“无上荣光”走入了长三角城市群，定位长三角副中心城市。但说到底，咱们的经济实力跟沪宁杭还有着不小的差距。

　　所以，今天关于“哪个城市购房者更幸运”的话题，咱们将合肥立于中部省份来看，涉及【经济总量】、【居民收入】、【房价水平】、【买房容易度】等诸多方面。一定要看到最后哟！

　　1看房价：合肥1.2万/㎡居首位

　　中国各大省份、城市房价一直在变，不变的是“东热西冷”的局面。来看一张最新房价地图：

　　

　　关于我们设定的5个城市，房价由北向南，分别是郑州（10401元/㎡）、合肥（12476元/㎡）、武汉（11991元/㎡）、长沙（6676元/㎡）、南昌（9064元/㎡）。

　　房价梯度是：合肥＞武汉＞郑州＞南昌＞长沙

　　有个比较残酷的现实是，合肥房价逼近长沙的两倍。于长沙、南昌房价的总和，也不过只差近3000元/㎡。

　　

　　上图为合肥近九年来每年上半年合肥的房价走势图，我们可以看到，截止2015年上半年合肥房价也只在8265.49元/㎡，而2016年上半年环比有了21%的增幅。

　　

　　这张2015年与2016年逐月房价走势图，更直观的展现出了合肥房价的疯狂。

　　2看走势：武汉、郑州跌下“神坛”

　　上图的数据，我们只能看出各个城市在现阶段的房价水平。想了解各个城市之前的房价分化是在什么时候出现的，我们需要把数据往回拉很多。

　　以下是中部5省省会城市近10年来的房价水平表格：

　　这里，做个简要对比。十年前，这5座城市的房价的房价水平，是天差地别的。当年倒数第2的合肥，现在稳坐头把交椅。当年排名第1的武汉，现在也跌落到第二名。

　　

　　从柱状图来看，我们依次来看：

　　1、合肥自2007年以来持续上行，基本没有出现回落。2015逼近郑州，2016年则全部超越；

　　2、武汉房价水平在2009年出现明显跌幅，同期2014年也有较大幅度跌幅；

　　3、长沙房价整体较为平稳，同样在2014年出现回落，2015年后出现回温；

　　4、南昌房价2008年出现回落，2014年同样出现回落。

　　5、郑州房价10年来，一直较为坚挺，更实在2015年超越武汉，成为中部5省省会房价最高城市。

　　由折线图来看，房价走势、跌宕更是一览无余。

　　3看GDP：武汉领先合肥2倍

　　合肥房价那么猛，GDP水平怎么样？

　　或者说，近几年来各个城市经济水平增速，是否匹配房价的增速？

　　甚至，在这份数据里我们也能窥探到少许“泡沫”的滋滋声！

　　数据可见，合肥在2007年时，GDP数据只能用“惨淡”来形容。居5座城市末尾，落后首名的武汉一倍多，而在9年后，5660亿的数据，同样低处武汉近50%。

　　我们注意到，在GDP方面，合肥2007年位于第五，而在2015年仅超越了南昌，位居第四。

　　武汉，9年间始终坚挺，稳坐头把交椅！

　　据此前政府会议，2016年合肥目标是：GDP增长10%。破6000亿还有一段路要走！

　　虽然合肥的经济总量，仍然有限，但是从柱状图来看的增幅，确呈现着另一种现象：

合肥9年GDP增幅427%

武汉9年增幅324%

长沙9年增幅293%

南昌9年增幅238%

郑州9年增幅272%

　　另一方面，从折线图来看：

合肥近一年环比增幅9%

武汉近一年环比增幅9.2%

长沙近一年环比增幅10%

南昌近一年环比增幅9%

郑州近一年环比增幅10%

　　近一年的数据显示，5座城市的经济增速基本持平。意味着合肥经济及时在9年间完成了427%的增幅，也只是在补涨，而并非突飞猛进。

　　言外之意，合肥的经济在发展，别的城市也在发展。所以，以经济增速来断言房价有了猛增的空间，过于片面。

　　至少经济总量领先合肥2倍的武汉，房价在合肥面前也“低下了头”。

　　4看收入：合肥年增不足千元

　　如果按照经济总量来说应该武汉房价第一、长沙第二、郑州第三、合肥第四、南昌第五。然而现实是合肥居然排名第一，而长沙房价最低。是不是长沙政府有钱而百姓没有钱哪？而合肥则是政府钱虽不多，但是老百姓收入水平高哪？

　　表格数据可见，合肥在2007年的收入水平在13427元，居5座城市的第四位。而截至2015年31989元，位居第三位，上升一个身位。

　　长沙虽然房价不景气，但是人居收入水平始终位居5座城市的首位！

　　曾经位居第三名的郑州，在2015年被南昌赶超。武汉则依然保持着第二位的名次。

9年间合肥居民收入增幅138%

武汉居民收入增幅154%

长沙居民收入增幅147%

南昌居民收入增幅144%

郑州居民收入增幅127%

　　从收入水平来看，我们发现，房价的增幅跟收入水平的关系也没有很大关系。谁说有关系，长沙“啪啪啪”打他脸呀。

　　所以，在合肥一跃成为中部5省省会城市领军者时，被吐槽收入低，也不是没道理的！

　　5看人口：合肥6年流入人口34万 垫底！

　　从上述分析中我们不难看出，其实一个城市的房价和这个城市的经济总量及人均收入水平没有关系。那么是不是和这个城市及这个省份的总人口有关呢？

　　

　　数据可见，房价跟城市人口也真的没有太大的关系。

　　撇开其他城市，但就房价高位的合肥与房价地位的长沙来看，【所在省份】、【所在城市】的数据不相上下，而即使长沙在2009-2014年流入人口达到67万，接近合肥的2倍，但房价上仍与合肥有着较大差距。

　　武汉也是同样的，所以城市人口与城市建成区面积并不会天然影响城市的房价。

　　6看成交：合肥从来没拿过第1

　　那么房价和成交量有没有关系呢？

　　我们看到，近5年来，合肥的成交量始终都不是5座城市的首位。

2011年的“销冠”是武汉这一年合肥第四

2012年的“销冠”是武汉这一年合肥第四

2013年的“销冠”是长沙这一年合肥第三

2014年的“销冠”是武汉这一年合肥第四

2015年的“销冠”是武汉这一年合肥第五

　　所以，成交量也决定不了房价的走势。就拿长沙来说（为什么我总是躺枪！），2013年拿下销冠，均价也不过6997元/㎡，仅仅领先合肥。

　　而合肥2015年销量垫底，却在酝酿着一股令人闻风丧胆的“补涨”！

　　后记

　　多轮数据统计均难以反映出，各个城市之间出现房价分化的主要原因。一来，是因为统计学的资料只能反映结果和走势，难以看出原因；另一方面，就是影响房价的因素，太多。

　　造成合肥房价较高的原因，随便抓：

前两年的货币政策房款

“一刀切”的去库存的基调

土地供应放缓造成的供需关系变化

实体经济收益率的收窄

房价上涨造成恐慌心理，部分需求提前释放

......

　　数据反映出的直观结果有二。第一，长沙收入逐年增高，房价却在中部5省最低，居民幸福感是要上升的；第二，表面风光的合肥，老百姓是要骂X的......

　　虽然不少地产人眼里，刚需房、小三房仍将是市场上较为热销的户型，但面对“地王”、“低容积率”，我们看到了旭辉铂悦庐州府直接抛弃了100平米以下户型的设计打造。

　　楼哥不知道其是否有兼顾“铂悦系”（传说中的高端产品系）的品牌原因，但是以后谈刚需和改善，那真的是市区、郊区的区别了。

　　不信？！起步价252万，你随便搞一套看看！

　　前两天，有人传谣该项目实际销售不超过40%，并称不少客户要求退房。（事后旭辉拿出备案网数据辟谣！）

　　楼哥不知是真是假，但是这反映出了市场的一种声音——有人在期望合肥房价走下坡路的，就在房价破了2W+之后，这叫抗性。

　　在房价破万的时代，购房者或许真的会因为恐慌而咬牙背负较大压力买房；但在房价真的破了2W，或者更高，那么真的买不起了，还关心个什么劲......

　　昨天，苏州限购、南京限贷，楼市“四小龙”全部落马，有人开始期待，房价会不会降？

　　楼哥也没有答案，不过就这轮四小龙的政策，有几个点可以窥探政府期望引导的方向：

　　1、调贷款为主 实际很温和

　　这些政策狠不狠？狠，但狠的不够绝！

　　相较于今年3月份上海、深圳等出台的楼市调控政策，南京、合肥、厦门、苏州均是以上调非首套房的首付比例为主要调控手段，且对于首付比例的上调力度也较轻。

　　政府是担心调控太猛，楼市滑坡太大，能够抑制资产泡沫就够了，最好回归理性，适度增长。

　　2、周边城市购买力并未遭拒

　　以合肥为例，房价的上涨，非常大的推动力就是周边城市。但是，从四个城市的楼市新政来看，都不敢重启限购政策。

　　仅有苏州涉及了非户籍居民购房。不过，非户籍居民仅仅是在购买第2套房时才要求提供累计一年以上的社保或个税证明。

　　这样一看，政府对外地人投资行为，是持允、准态度的。

　　3、新政并不新

　　不知道大家注意到没，合肥限贷要来，保密工作做的并不好。至少7月1日实施的限贷，楼哥是在6月初就听到的市场的传闻。

　　这次二线城市出台调控政策，有个非常典型的特征是政府反复的“放风”，用非官方的渠道告诉购房者政府要出台政策了，而且是一而再、再而三的“泄密”，给购房者充足的购房时间。

　　效果明显么？比如在南京，几乎所有的购房者都确信政府要出台调控政策了，短期内打算购房的购房者基本都已经买房了，完全不畏惧调控影响。

　　因此，别指望二线城市的房价下跌了，这类城市有政府护盘。房价或许会有短线回调的可能性，但别指望长线下跌，该买的的还是趁早买吧。

　　（本文仅代表作者个人观点）

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