这几天，深圳布吉的花语馨花园业主，在网上发帖说，“2016年7月本人以单价4.5万购买了花语馨的房子，现在同一户型的上一层才3.8万/㎡不到，整整亏了60多万。”

　　因对楼盘降价不满，有人准备召集业主维权，这动作好熟悉，打砸售楼处活动已在运筹帷幄之中。

　　每逢房价下跌，业主们就开始坐立不安了，开发商当初信誓旦旦说房价要涨到天上去，老子买的房子怎么能贬值呢，你给我赔差价来！

　　拜托，房子涨了，怎么不见你们把升值部分也返还一点给开发商表示感谢呢？做人要讲点道理嘛。房价涨那么多不降点，你让还没买房的刚需怎么受得了。

　　言归正传。作为全国楼市的风向标，深圳降价绝对值得引起高度重视，因为每一轮上涨和下跌，深圳市场都要早于全国最先启动，别说二线城市，哪怕是北京上海也只能望其项背。

　　作者断言，半年之后，上海、北京房价也将面临着调整，不信等着看。

　　不是夸我大深圳，深圳人的市场敏锐度相当高，08年的江湖传奇就不重提了，2014年10月政策放松时，深圳房价率先启动，那时候北京上海还在睡大觉呢。

　　房价为什么要跌了？

　　深圳人最会利用杠杆资金去撬动资产提高收益倍数，加杠杆时，钱赚到手发软，去杠杆时，也会让你腿哆嗦。看看前年股市熔断的情景是多么壮观，想卖卖不出，开始能成功割肉都算你幸运，虽然楼市不会熔断，但在下跌周期里，房子也不是那么好出手。

　　人民币马上破7了，插播一条新闻，昨天（三八），离岸人民币兑美元扩大跌幅，日内累计跌逾200点，现报6.9184元，触及1月4日来最低水平。

　　

　　虽然房贷基准利率还未上调，但银行间利率实际上暗地里已上调了，房贷利率折扣已经减少，未来回到基准是肯定的，加不加息，就看美元什么时候加息了，都说中国经济还在探底，中国不可能加息，不过美国加息，你利率不上调，钱都换美元去了，外汇下降，国家不急吗？过去很多金融危机课都是外汇急剧下降引发的。

　　另外还有一个信号，从去年下半年以来，原材料上涨很快，钢筋水泥砖头都在上涨，比如在广东湛江，沙子去年11月2000一车，现在2900一车。

　　原材料一涨价，PPI传导至CPI，利率不升都难。

　　只要利率上调，钱一收紧，今年M2的目标定为12%，比去年低一个百分点，实际上就是钱收紧的节奏。

　　信贷宽松，房价涨，信贷收紧，楼市就难受了，特别是利用高杠杆，打着一两年卖掉发大财算盘的投资客，明年就等着哭吧。

　　深圳用特价房试探降价

　　2016年3月调控后，深圳楼市就开始冷清下来，成交量一直断崖式下滑，虽然房价还在威风凛凛中站岗。

　　如下图，看看深圳的新盘去化率多低，只有20%！全国倒数第一。

　　

　　年关一过，开发商就偷偷的以特价房的形式来试探市场了。

　　最先是深圳坂田的佳兆业城市广场，明明推出特价房，但你要去问售楼处时，人家死咬着不说，跟做贼一样。

　　网易记者踩盘走访发现，深圳不止花语馨，包括华策中心城、恒裕嘉城、金地龙城中央等多家开发商都声称项目存在特价房，数量从几套到二十几套不等，但一般这类房源都会有时间限制，比如集中在两个礼拜内推售，卖完无补。

　　特价房，一般是一轮楼市调整的启动仪式，开发商一开始不可能拿着喇叭大喊我降价了，不然又引来业主打砸，也是怕了。

　　一般是先把朝向、楼层、户型等较差的单位拿出来做特价房，如果特价房去化效果好，那就继续以这个模式慢慢卖，卖的不好，再拿好点的房子做特价房。

　　再看下深圳的去化周期，又回到11.7个月了，接下来如果成交量继续下滑，去化周期还会加长，现在新推出的楼盘数量很少，大家都还在观望，因为政府限价，有的开发商又不愿意降价，双方都不妥协。

　　而且，这两年大丰收，开发商资金充裕，现在也不着急回笼资金。

　　

　　现在一二线千万别再急着买房！

　　每一轮暴涨之后，市场都需要平息一段时间，等等刚需的收入，让泡沫消化消化，三四年又是一个小周期，不管你是刚需还是投资客，现在最好是不要着急买房，不管一二线的什么城市，只要涨了百分之三五十以上的，都不要买了，既然深圳已经开跌，其它城市只是迟早的事，通常在半年到一年以后会跟着调整，涨了一两倍的，降个20%小意思。

　　没看到这几天，第二轮调控在排山倒海的来嘛，南昌都限购只允许买一套房。

　　当然，如果是还没有涨过的三四线，刚需现在可以入手，会补涨，三四线通常是最末端，反应迟钝一两年。

　　与其匆匆忙忙现在入市去抢滩最后一点残余剩饭，不如等调整一两年后，再去万里挑一，美美的吃一顿山珍海味。

　　房价究竟贵不贵、有没有泡沫用什么来衡量呢？

　　从全球的范围来看目前还没有统一的定论，但是大家比较公认的就是“房价收入比”。

　　所谓房价收入比，是指住房价格与居民家庭年收入的比值，又被戏称为“房痛指数”，它的数字越大说明买房越困难，比如房价比是5，简单说就意味着一个家庭5年的收入加起来才能买得起一套房。

　　这个数字究竟多少才合理呢？

　　世界银行提了个概念：发达国家正常的房价收入比一般是1.8~5.5之间；发展中国家应该在3~6之间。如果高于这个范畴，就会认为房价偏高，房地产存在泡沫，当然高出越多泡沫就越多。

　　现在中国的房价比是多少呢？

　　易居研究院发表的《全国45个大中城市房价泡沫研究报告》显示，2016年前三季度全国商品住宅房价收入比是7.6。这显然高出了公认的合理范围，跟2015年的7.2相比也大了不少。

　　如果你觉得高那么一点点不算什么，我们现在来看看这组数据：美国1975年~2005年之间，房价比逐步从3上升到了4.7，随着美联储实行过度宽松的货币政策，房价比最高达到了5左右，之后就是2008年的次贷危机了，房地产泡沫就破灭了。

　　中国的城市房价收入比怎么样呢？

　　在易居研究院发布的房价收入排行榜上，首当其冲的就是深圳，它的房价收入比达到了创记录的37倍！37倍意味着什么呢？意味着，在深圳单个家庭不吃不喝37年的收入总和才买得起一套住房，这也就意味着工薪阶层要凭自己的工资在深圳买房基本上不可能。

　　深圳的房价究竟有多高？

　　今年早些时候美国一家咨询公司把深圳的房价列为“全球第二贵”，它是目前国内唯一一个平均房价超过5万的城市，上海北京也才3万多。

　　所以深圳的虚高是显而易见的，国内其它城市当然也好不到哪去，房价收入比第二名的上海是22倍，排在前面的还有三亚、北京、厦门、南京、广州、天津、太原、杭州、苏州等等，这些城市房价收入比都是超过了10倍的。

　　泡沫显而易见

　　所以无论你是横向比还是纵向比，泡沫不用讲是显而易见的。管理层也意识到这一点，所以你看，十月份再一次出台密集的政策，现在又有第二轮加码的迹象，深圳也开始第二轮打击首付贷。主要担心什么？担心房地产泡沫如果破灭的话，会产生系统性风险，危及经济的稳定和金融的安全。

　　现在的房价已经开始出现了回落，销售面积也在回落，当然还有很多人是乐在其中啊，只能说疯狂是无法理解的，你可能参与，但是你要知道，有时候这就是一种投机而不是投资。当然到最后你才会明白，见好就收是一个很难做到的事情，因为那是与自己的人性搏斗出来的结果。

　　楼市泡沫最大的十个城市，有你的家乡吗？

　　大家可能会觉得“楼市泡沫”肯定是哪里的房价最高，哪里的泡沫就最大嘛，跟粉丝当鱼翅卖是同一个道理。其实不然，楼市泡沫是把这个城市的新房价格涨幅和二手房价格涨幅进行对比，如果新房的价格涨幅，远远超过二手房的涨幅，那么在一定程度上可以说明，这座城市的房价不够健康。

　　以下是根据国家统计局公布的数据梳理出来的「房价泡沫指数排名前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。

　　在这几个城市投资房地产可要注意啊，一不小心泡沫破了，可就亏得血本无归了。

　　不知道大家发现没有，这十个房价泡沫最大的城市大都是北京、上海、深圳这些一线城市周边的中小城市，受到一线城市高房价的外溢效应，房价也跟着涨，造成了巨大的楼市泡沫。那么，反观人烟稀少的西北地区，哪些城市的房地产市场仍然值得投资呢？

　　西北8大城市：谁的楼市最危险

　　

　　“胡焕庸线”西北地区的面积占中国总面积的56%，但总人口只占全国的6%。所以有人认为，“胡焕庸线”以西的城市，其楼市不具备大的投资价值。

　　真的是这样吗？让我们先看一张图表，它是8个主要城市的核心数据，包括西北地区6大省会城市，以及2个GDP超过2000亿元的地级市。

　　

　　数据均来自各地统计局

　　可以看出，西北8大城市的共同特点，就是人口少。房地产施工面积上，兰州、银川和乌鲁木齐均超过或者接近4000万平方米，几乎跟深圳是一个量级。但这8个城市的人口加起来，才相当于深圳，8个城市汇聚的资金，只相当于深圳的55%。

　　针对西北地区房地产市场投资的问题，著名财经传媒人刘晓博认为：

　　1、整体而言，“胡焕庸线”以西的城市的确都不是房地产投资的好选择。

　　2、相比而言，乌鲁木齐和兰州是两个条件较好的城市。乌鲁木齐有比较明显的人口增量，经济规模也不算太小。而兰州资金汇聚能力在西北位居第一（本文没有考虑陕西）。

　　3、拉萨海拔太高，西宁经济太单薄，银川对房地产依赖度太高，这三个城市都不适合投资房地产。

　　4、内蒙古的三大城市，也都不适合投资房地产。

　　延伸阅读：有钱人和开发商在撤退，中产却在拼命买房！小心天花板掉下来！

十年后回头看，这句话是中国房地产市场分水岭

　　来源： 新湖期货 本文整理自瑞士信贷董事总经理陶冬在第三届中国产业经济（国际）论坛上的发言，未经发言人审定

　　聚焦2017年不得不提2016年的黑天鹅。特朗普的当选，对于许多人来讲，是一个意外。他在意料之外，又在情理之中，在我看来特朗普从来不是一个个人，而他是代表着特朗普主义的崛起。

　　美国出了特朗普，欧洲也会出特朗普，特朗普在白宫之后美国还会出特朗普，这个是全球化大趋势出现转折，全球政治经济环境改变的一个象征，而不是一个个人。

　　第二次世界大战之后，世界上发生了许许多多的事情，但是从经济角度来看，一条主线就是全球化。全球化带来了全球物的自由流动、资本的自由流动、生产线的自由流动、资金的自由流动。在欧洲，甚至出现了人的自由流动。

　　由于全球化所带来的分工，我们出现了人类历史上罕见的一次高度增长和经济繁荣。但是全球化走到最后几年，就撞墙了。发达国家的低端就业机会丧失了，新兴市场国家曝出了资金乱流、债务危机，整个社会中间有相当一部分人摆脱就业难、收入难、升迁难的路径被堵死了。那么到了本世纪初，情况已经很明显了，我们必须通过结构性改革来解决目前所见到的固化现象。

　　格林斯潘进一步压低了美国的利率，于是我们见到全球金融危机，之后所有人都知道我们需要有一个改变，一个又一个的领导人登上世界政治的舞台。但是他们在问题面前绕了一圈又一圈，最终的选择都是印钞票。

　　印钞票使得资产价格出现了一次大幅度的回涨。但是对于实体经济帮助十分有限。如果要是现在美国不出特朗普，说不定八年之后美国会出希特勒，社会的撕裂、社会的固化，必须要得到解决。特朗普给我们带来的就是从过去的一个全球化环境转向保护主义，主流经济学家们几乎一直认为贸易分工是一件好事，本身建立在李嘉图的分工理论之上，李嘉图的分工理论一方面说有ABC，A应该生产这个产品，B应该生产这个，C生产这个，各家生产自己最好的产品，那么我们大家所挣出来的钱总合会更多。全球化走到今天的地步，A想把ABC的产品全部生产了，于是就带来了一个增长的不均衡，就业分布的不均衡。特朗普要改变的是这个。

　　在贸易保护主义的环境下，全世界的经济增长必然会出现一次结构的下挫。在全球金融危机之前，全世界的平均增长率是百分之四点五，金融危机之后全世界的增长率平均为百分之三点二，我估计在今后十年、二十年全世界的增长只会有百分之二点五到二点八，这不是一个周期性的起伏，而是结构性的下挫，而这个背后是因为没有改革使得生产力的提高受到阻碍，人们的就业机会受到阻碍，只有在新的改革出现之前，我认为我们都会面临一个低迷的增长期。

　　在这个低迷增长期中间，美国、中国这样大陆型的经济，日子会稍微好过一点，因为毕竟有内需，像韩国、新加坡、香港这样的经济严重依赖于贸易的，我认为他们的痛苦才刚刚开始。我们进入了一个全新的环境，平常经济学家经常讲短周期，由于库存、货币政策带来的起起伏伏，如果看长周期一般世界上五十年到七十年出现一个周期。那么我们刚刚过去的是由于全球化自由化所给我们带来的持续的繁荣，这个随着特朗普主义的崛起，我认为已经走向了反面。

　　这是我所看到的特朗普主义。特朗普在对中国的政策上面：

　　第一，相对来讲迫切性比墨西哥北美贸易低一阶。

　　第二、特朗普对于中国的打击不会用贸易、汇率操纵者或全方位的货币制约、关税制约形成，特朗普会形成一系列的相当强硬的新规则。那么我们目前的出口中间有相当一部分踩过它的红线，今天美国出的贸易赤字，赤字的最大贡献者就是对华贸易。那么它在一个貌似公平的前提下对个别产品的制约会带来一波又一波的贸易保护主义。

　　特朗普对于中国整个战略上的政策我觉得不重要，过去三百年，世界近代史充满着世界老大修理老二的历史，最后发现的事就是日本、苏联。今天我们中国就是坐在被修理的位置上。这不是特朗普一个人的事情，美国重回亚洲是2010年出来的，TPP是2011年就出来，这个是特朗普有心站到世界政治平台之上来就已经发生的事。这是国际政治长周期中间我们走到这个位置，不可避免的，必须要应对的一个新趋势。

　　接下来讲讲黑天鹅事件。如果要是说黑天鹅的话，在座各位都明白今年是欧洲选举大年，法国、德国竞选怎么走，希腊债务危机怎么走，都会带来市场振荡甚至政治振荡，这些我就不多讲了。

　　我想讲一个已经开始出现，但是市场上没多少人提的话题，就是全球通货膨胀。

　　通胀这个故事在过去的十年，基本上消失了。但是你看现在又慢慢、慢慢的开始起来了，每个国家的通货膨胀的原因不一样，美国有工资的上涨、租金的上涨、医疗成本的上涨，所以美国的通货膨胀起的比联储想象的要快。这就导致耶伦以及它的同事们会在今年三月份毅然加息，不是不想等，等等看下特朗普的财政我政策怎么样，不是它不想等法国选举会怎么样，而是它现在承受的政治的压力，说美国货币当局加息、货币环境正常化的步子已经远远落后于形势，这个情况下不得不做。

　　至于中国，我去年十一月份、十二月份去做调研，发现那些家电厂，一个个都说2017年我铁定加价。白色电器上，我见空调之类的两位数的加价，是我入行的是的才见到的现象，我现在头发都白了。这个倒不是说我们今天的需求达到同步，而是去年这一轮原材料价格的上涨。这一话题是今天不断出现的话题，已经使得下游企业没有办法通过自行消化来消解成本压力，这些无可避免需要推到最终消费者那里去。那么这个可能带来的中国的通货膨胀，我认为可能是比目前市场想象的更大。

　　欧洲和日本方面。通货膨胀也在起来，但内需没有通货膨胀。于是他们希望看到的事情是扛过今年上半年，等石油价格的基数到了下半年低了一点之后，希望通货膨胀的压力，就此消退，扛过上半年再说。的确欧洲日本通货膨胀基本上来自于进口通胀，尤其能源通胀。我不是能源专家，今天我们可能在下面的一些场次里会提到石油价格。我想告诉你的是，第一，2017年是久违了的石油供应又回落到石油的需求之下的一年。第二，特朗普跟俄罗斯现在走的很近，美国政府要压低油价打压普京这个政治意愿消失了。第三，沙特阿拉伯最大的石油公司上市基本上已经开始按部就班走了。

　　为什么沙特过去三四年在减产上一语不发，一直在增产，不是不知道这样会把油价打压下去，而是老国王死了，新国王上位了，王室要出现新的利益分配，这家公司上市之前股权怎么分，需要把油价打下来，这样新王室可以拿到股权的价格就比较低。现在股权重组完成了，沙特第一时间说了，我冻产，而且行动的非常坚决。接下来的十二个月，就是沙特石油公司上市的日子。如果油价在今年下半年没有如同欧洲日本央行预期的往下走，接着往上走一走的话，欧洲和日本都会面临着一个货币政策上面的措手不及。

　　这个的直接后果，就是央行政策不得不出现一个变化，资金成本需要有一个进一步的跳升，而这个对于风险资产价格，势必带来重大的影响。我不是说其他的黑天鹅事件不重要，我想说那些黑天鹅事件讲到今天已经成了灰天鹅了，而通货膨胀我也没有说它一定会大出人们的意料，但是这个的风险并没有反映在风险价格之中。

　　全球经济学家们认为今年会有百分之三点五的增长，比去年百分之三点零好出一截，的确在美国、中国的财政刺激中，世界最大的两个经济体，经济增长有所复苏，经济学家这些话你也别全信，这是每年经济学家对于当年全球增长预测的中位数。你看每一年都是年初的时候预测最高的，接下来每个季度开始慢慢、慢慢的往下调。我认为今年也会出现同样的现象。

　　全球的根本格局，是我们面临着一个投资增长迅速放缓，而且在保护主义之下会进一步放缓的格局。美国、欧洲、日本的潜在投资增长都在放缓，那么中国还在它过去三十年的增长平均线之上，但是也在明显的下滑，而为什么它现在还在平均线之上，那是政府主导的投资行为。今年比起过去几年不同的故事就是财政刺激替代了货币刺激，成为了政府拉动经济的主要驱动力，这个就是我们所最近讲的叫做特朗普通胀故事。

　　特朗普的财政刺激故事，把美国的股市推上一个又一个的新高。这种情绪上面的亢奋，有没有道理？我认为是有一定的道理。因为特朗普现在在激发一个企业家的激情，那么这个在美国最近的几次企业家调查中间，很明显的感受到他们对于就业、对于投资的信心在上升。但是，特朗普说的两万亿的这些基础设施建设是不靠谱的，特朗普的本事在于他能够洞察底层人民的需要，然后把它用一个近似夸张的电视语言表达出来，赢得了选票。但是今年开始，特朗普不是在靠他一个大嘴巴和他的推特就能赢得民心的，他必须要在建制内和国会做斗争，和美国的一个又一个部委做斗争，那么我相信他的锐气会在今后两年中间慢慢的慢慢的被消蚀。此时此刻实际上美国的基础设施投资差不多一半资金是没有着落的，而且我们认为美国税法修改的过程会远远比特朗普想象的、市场期待的更长，因为它需要碾压过整个利益集团，需要改变整个的机制，而这个需要相当的时间。

　　所以我认为一方面特朗普的这些想法并不是真正的那么疯狂，我认为他有他的道理。但是他把这些想法变成政策，这需要时间、需要资金，恐怕要比市场现在想象的要长得多、大得多。我认为市场对于特朗普刺激计划，可能对于美国经济带来的好处到了年中的时候应该开始感到失望。

　　耶轮上个星期五耶论的讲话是在我职业生涯中间所听到的一个联储主席对于加息的暗示最明显的一次。美国三月份加息没有什么悬念了，那么美国之所以在此时此刻需要重新加息，因为美国的就业已经进入了一个完全就业的时代，美国的工资上涨会持续的升温。我认为美国今年会加三次息，美国明年还会再加三次息。

　　这个就会带来整个资金、利率上的此消彼涨，我认为美元在今后若干年还是一个强势货币。但是今年和去年不一样的是，去年只有美国一家货币政策变，今年由于通货膨胀的压力，欧洲、日本在货币政策上面急需变招，当欧洲出现政治上面的变局，资金可能流向日元区，可能流向其他地区。今年尽管只有美联储一家名正言顺、真枪实弹加息，汇率会有比较大的波动，此一时彼一时的故事非常多，汇率波动是2017年的一个重要市场特征。

　　欧洲的经济在复苏，但是欧洲经济和美国经济的重大差别，美国的失业率是红线，欧洲的就业复苏远远比美国慢，企业的投资信心也远远比美国差，那这就决定了欧洲央行此时此刻没有收紧货币政策的底气，再加上政治上面一系列的选举，今年夏天几乎可以预计希腊债务危机的重现，欧洲央行一定会以不变应万变，但是欧洲央行买欧洲的这些国债已经买的七七八八了，剩下的国债基本上都被金融机构压箱底，因为这是它的资本金，不卖的，欧洲要想进一步扩大流动性，必须要变招，又不知道怎么变招，这个是此时此刻欧洲所面临的一个困局，这个也是日本央行面临的一个困境。不是想把货币环境正常化，而是必须要采取一些措施来改变目前的模式。另外欧洲、日本和中国一样，都面临着特朗普指责他们干预汇率，这个又是他们政策中间的一个重大的变招因素。回过头去，政策上面出现一些微调甚至官员们多讲几句话，讲的调子稍微不一样，这个就带来一场汇率的波动。

　　我想回过头去谈谈中国经济。我认为中国经济今年已经触底反弹了，拉动中国经济是三个P字，第一个P，Property，房地产市场，房地产市场去年价格的上涨，使得去年最后几个月拍地变得非常活跃，今年这些新地开始动工，我相信房价也许未必怎么涨，但房地产的建设今年会加速。这个成为支撑中国经济的第一个支柱。

　　第二个P，叫做PPP。去年下半年政府通过两大政策银行一口气灌了两万亿人民币的水，看到地方政府在PPP上协同国企，PPP出现了井喷式的上涨，这个成为拉动中国经济的第二个支柱。

　　拉动中国经济的第三个支柱是PPI。在那个行业里发生了什么事，相信在座各位比我更熟悉。说老实话这一次这个原材料价格的上涨，有经济起稳和投资略有回升的因素，但这个是相对次要的因素，这一轮原材料价格的上涨在我看来更多是一个中游驱动而不是下游驱动的一轮上升。是由于流动性过剩，游资炒作，再加上整个库存处在一个极低的水平之下，价格一涨更加捂货，不发货了，就带动了心理上、资金上的连锁反应。缺少了最终端的强劲反弹，我认为这一轮的上升，有一个内在的缺陷。但是这一轮的上升已经上升了足够多的时间和足够大的幅度，在整个的经济体中构筑出一个成本拉动的通货膨胀。我认为今年中国的CPI尤其是老百姓心目中的价格上涨会不小，而这个可能会慢慢、慢慢的改变我们的消费习惯。

　　PPI是我所看到的支撑中国经济止跌回升的第三个支柱。我个人认为今年中国经济增长的风险不大，尤其是今年是在中国的政治上面是一个非常敏感大年，求稳的心理会贯穿在所有的政策每一个细胞、每一个毛细血管中间。如果有什么风险，钱砸也要砸下来，我认为今年整体的经济增长环境是在过去三四年中间最好的。但是中国经济的核心问题并没有解决。中国的核心问题是民营投资消失了，但是此时此刻政府也没有在真正落实到让民营企业重燃他们的投资积极性，是政府自己跳进去自己干，短时间可以把GDP数字刺激上去，但并不可能带来一个可持续的增长，不过是熬过今年而已。

　　由于这些年靠的是政府的投资，那么我们看到，社会融资暴涨，银行这段时间的借款实际上堪比四万亿，只是这次悄悄的进村，开枪的不要，这次和上次的最大差别，2010年四万亿政府一呼民营企业揭竿而起，这次别管政府怎么嚷嚷，民营投资没见真正的起来。由于实体投资没有起来，那发出去这些钱渗透到实体经济中间，效果就差，经济学上讲就是货币的成熟效应在不断下降。

　　剩下的那些去了哪了？房地产市场。这就是我们所见到的去年的房价的一次暴涨。今天来这参加会的有不少过去两年也曾经听我做演讲的朋友。我去年错的最厉害的一个，就是对于中国房地产的判断，我错了。如果你试图用经济学来分析中国的房地产，无论你从供需性质关系入手，还是从库存入手，无论你说这个人口结构还是你说可承受能力，有任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个，泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析，你就错了。

　　因为今天咱们头上那片瓦，不是给你住的，这叫做金融产品，这是一个投资。这是一个流动性拉动的一个投资。十年后再看咱们的历史，会告诉你这句话是中国房地产市场的分水岭。因为房子不再是金融产品了，但这并不意味着今年房价会暴跌，此时此刻也是想慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市，从二线城市挤到三线城市，看看调整一开始出来的是一些一线城市，接着慢慢进入二线城市，最后希望进入到三线城市，换一句话说，为去库存服务。所以房地产市场暂时不能打死。但是也不能再让你这么狂炒，想想你自己在上海工作，会不会跑到扬州去买个房子。

　　那么房价什么时候跌？我不知道，我可以告诉你这组数据。日本1990年房地产的顶峰期，日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%，2006年美国房地产泡沫的顶峰期，全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%，咱们中国已经干到咱们GDP的250%，这个是在现代资本主义历史上前所未有的一个数字。

　　而且一旦房价往下跌了，人们会突然发现，中国经济最强的那一环就是你我他的储蓄，那是真金白银，和中国经济最弱的那两环，一个是地方债、一个是房地产开发商，紧紧的连在一起，下一次房地产出事不光是银行出现坏帐的问题。

　　中国的政策这些年说多，繁复许许多多的政策，但是它的逻辑出奇的一致，就是把你兜里的钱忽悠出来填地方政府财政窟窿，地方政府把房价涨上去可以卖地，这个泡沫往下走了搞出理财产品，不同的表达形式，还是同样的逻辑，这个泡沫玩不下去了，搞出股市4000点到半山腰，地方债置换，这个玩不下去了，房地产2.0版，都是绕同样一个圈。最新一些和政府比较亲近的经济学家们提出一个新的概念叫做转杠杆，去杠杆是应该的，老大说的当然是应该的，但是我们要转杠杆，我就想什么叫转杠杆，后来一看明白了，看看地方政府债这两年负债比率往下走，民间的负债比例是往上走，民间负债率去年的数字放上去，已经远远超过50%，换一句话说，银行存的那些钱拿出来买楼实际上帮地方债解套，房地产不出事大家皆大欢喜，房地产出了事，你就是托着掉下来的天花板的人。

　　再讲一句2016年还有一个奇特的景象，房地产市场中产阶级奋勇跳进去，全民买楼，最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。谁对谁错，我不知道，最终只有时间可以给我们一个答案。

　　如果我们看这图的话，这是中国的信贷周期，那么在这个信贷周期中间我们已经见到了相当长一段时间我们在通过增杠杆来维持一个经济的增长，但是信贷周期是全世界经济学的一个核心概念，政府可以把这个周期撑长，但是我不认为政府有能力取消这个周期。当这个周期开始出现一个回落的时候，这个就应该是中国经济所要面临的下一次调整的一个契机。

　　我觉得这个在今年发生的概率不大，但是如果我们看明年后年的话，这个去杠杆的压力方，通过去杠杆防风险的政策举措，我相信会慢慢渗透到经济中间去。

　　综合：财富管理圈 资料：新浪财经、天天说钱、新湖期货

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　　【峰会时间】2017年7月22-24日

　　【峰会地点】中国●深圳

　　【参会资格】文旅地产开发商及产业链董事长及核心高管 峰会规模300人

　　【主办单位】北京壹方城智汇科技有限公司 汗马研习社 清大文产（北京）规划设计研究院

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　　峰会主题版块

第一版块：特色小镇产业政策、产业趋势、申报审批及规划解读（国家发改委乔润令副主任-小城镇问题研究专家、李季-清华大学新经济与新产业研究中心主任、徐晓军-启迪协信科技城投资集团有限公司）

第二版块：特色小镇标杆项目运营模式创新及实践（梅洪-鼎盛文化产业投资公司总裁、金逸民-深圳华侨城文化集团有限公司副总经理，庄锦华-台湾百亿桐花祭操盘手、望峤-袁家村教师、乡村建设观察者 业内大咖齐聚）

第三版块：欢迎晚宴+文旅创新IP项目资源链接会（圆桌对话、项目路演、自由交流、洽谈合作）

第四版块：特色小镇项目IP打造、核心价值提炼及运营创新（于历明-美国迪士尼首席创意建筑设计师，美国FIDA文旅 亚太区总创意策划师、总裁 高歌-国家文化科技创新服务联盟文化IP专项委员会主任，王龙江-众安集团首先思想官、廖嘉展-新故乡文教基金会董事长）

第五版块：特色小镇项目投融资创新模式解读及实践（国开行信贷局原局长-袁英华 探讨特色小镇如何获得开发性金融支持 华侨城旅游投资董事长 曾辉，中铁投资副总经理李川、周宁东-中国政企合作投资基金股份有限公司投资部总经理）

第六版块：特色小镇标杆项目实地考察研讨（1甘坑客家小镇；2观澜版画小镇；3大浪时尚创意特色小镇.项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨仅限会员和贵宾席位企业家参加）

第七版块：创意工作坊-图腾IP怎么玩（庄锦华-台湾百亿桐花祭操盘手、汗马研习社创新导师 首席文创顾问、台湾前行政院客家委员会副主任委员）

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