2023年，郑州土拍频次不多，表现不好。

特别是住宅土地的拍卖。

除了2月7日年度第一次集中土拍，6月20日金茂越秀未来府西侧小地块被鹤壁万祥地产拿下，7、8月份18宗土地分散土拍外，今年郑州没什么让人印象深刻的土拍大戏。

而且，就算不谈一些既定土拍地块的撤档、流拍，成交的住宅用地大多是城投公司拿下。只有偶尔的两三块地，被民企和TOP房企拿下。

如今，时光已到11月。

又到了传统土拍热点时期。

因为，地产公司需要补货了——购置面粉。

据中国土地市场网信息，2023.10.24——2024.1.24三个月内，郑州市主城区拟出让55宗住宅用地地块。

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经详细统计，这些土地共55宗，共计约3358亩。

具体详情如下：

我及我的团队，逐个找到这些地块的具体位置，核准并标注了下来，分享给各位读者，如下图：

解析：

1、这55宗住宅用地，分布于主城区的金水区、中原区、二七区、管城区、惠济区、郑东新区、经开区。

2、这55宗住宅用地，二七区10宗、中原区10宗、郑东新区9宗、惠济区7宗、金水区6宗、管城区6宗、高新区5宗、经开区2宗。

3、这55宗住宅用地，老三环内的地块，竟然有16宗。很难得！！！

这16宗老三环内住宅用地，中原区最多，达8宗；二七区其次，达5宗。

三环内老管城区虽然只有一宗土地，但这块地规模达122亩，着实诱人。

4、这些土地中，100亩以上规模地块有9宗。

占地面积最大的是175亩地块，为金水区金水科教园区组团“姚店堤东路西、姚店堤南路北”地块。

也就是东三环东、连霍高速北、贾鲁河西，广汇湾的南侧。

这次，北龙湖组团竟然出现了148亩的单块土地，为“龙腾三街西、德润路南”地块，即北龙湖南岸西运河西侧、金茂如意府南侧地块。

5、这些土地中，郑东新区共有9宗土地。

其中，北龙湖5宗，高铁东站东广场3宗，老东区1宗。

除了“安平路南、康平路东”地块一般之外，其他土地都很亮眼。

6、其中，最耀眼的土地当属高铁东站东广场的“圃田西路东、七里河北路北地块”。此地块以郑政东出〔2023〕18号（网）编号已经挂牌，即将在12月4日土拍。

这是传闻已久的中原超级总部基地首宗住宅+产业土地出让。

位置极佳，很好很强大。

看图：

在出让公告里，特别强调：

郑政东出〔2023〕18号（网）为产业用地，属城市有机更新项目。

产业实施方案以郑东新区管理委员会出具的《郑东新区管委会关于一宗国有建设用地产业的实施方案》（郑东产业用地文〔2023〕20号）为准。

看来，这块地，不会公开激烈竞拍了。

应该有主了。

据说是：华润置地。

7、北龙湖，这次足足放了5宗地，共381亩。

其中，北龙湖北岸2宗，分别是：

龙润西路南龙源西一街西地块 和 龙润西路南龙源路西地块。

这两个地块，一个45亩，一个82亩，容积率均为1.7。

这两块地，很好，很好！

北龙湖龙背核心位置，直面金融岛和北龙湖湖面。

82亩东地块，完全有地王潜质。

有图有真相：

其中，北龙湖南岸3宗，分别是：

九如路东、如意河东二街南地块，65亩。

龙腾三街西、德润路南地块，148亩。

德润路南、龙湖中环西路东地块，41亩。

这其中，最令人诧异的，也是位置非常好的地块，就是这个【九如路东、如意河东二街南65亩地块】。

为何？

他北边是建业君邻大院竹苑，东边是同晟建业松苑，南边是正弘瓴，东南方向是北龙湖豪宅一哥永威上和院。

此地块完全有地王潜质。

最重要，之前这块地是教育用地，现在公示调整为住宅用地+教育用地了。

相信会有很多地产大鳄和实力地产新秀盯着这块地。

而其他两块地，在北龙湖南岸西运河西边位置，属于北龙湖组团的西南片区。

特别是【龙腾三街西德润路南148亩地块】，容积率1.7，临河而居，地块很大，位置极佳，也有地王潜质。

8、其他土地，我就不一一详解。简单介绍下：

金水区：

共6块，其中金水科教园区3块，金水北1块，老城区金水组团2块。

其中，金水科教园区156亩地块为益通龙居华府二期用地，不知益通地产拿不拿。

其中，金水科教园区文轩路东97亩地块，据说绿城有意联合某房企开发。

其中，金水北55亩地块，为泰山御景后期用地，不知泰山地产拿不拿。

二七区：

共10块，其中老三环内地块5宗，二七新区地块3宗，西南三环外地块2宗。

在我看来，这10块地中三环外的地块，依然凶多吉少。

就算挂出，大概率依然城投拿地。

重点说下，这10块地里，有一块是一环内土地：京广路东、解放路南、西中和路西、中原路北，占地20亩，容积率4.7。

唯一的一环内土地啊！

高新区：

共5块，其中高新新城1块，在目前高新和锦莲序项目的西侧，郑州市中心医院高新医院的东侧。地块83亩，容积率2.5。

其中，高新老城4块，位于高新老城的南部片区，药厂街两侧。

这个片区目前城市界面略差。

但如果农业快速路西延工程建好后，交通非常便利。

管城区：

共6块，其中三环内老管城一块，占地面积很大，122亩。紧邻南三环和京广铁路，周边环境在我看来也一般吧。

其余5块，都分布于管南新区。

有三块地，分别是融创城、绿地花语城、富田城九鼎华府的后期用地。

他们摘还是不摘？我觉得凶多吉少。

惠济区：

共7块，其中惠济大北区组团5块，金水北组团2块。

在惠济大北区的5块土地里，有一块是融创大河宸院的后期用地。

有一块是建业花园里的后期用地。

我觉得融创和建业摘地的可能性为0。

但，建业花园里的那块地，很好。南侧是贾鲁河一线河景，河对面就是金水北名盘保利缦城和颂。

还有一块好地，在北四环南侧，惠济北名盘招商美景雍瑞园的东侧。容积率小于2.5，地块104亩。

建议各位关注！

要不，招商把他拿下做个招商雍瑞院？

经开区：

经开这次很低调，只有2块土地。

2块土地里，老经开的地，应该是金沙湖高尔夫观邸后期用地；滨河国际新城的地，位置很好，简直绝佳，位于蝶湖的东侧，烂尾名盘康桥美庐湾的南边，滨河豪宅新秀“蝶湖书院”的北边。

这块地，可以重点关注。

好地。

中原区：

共10块，其中老三环内8块，常西湖新区2块。

常西湖新区的2块地曾经是恒大林溪郡和世茂璀璨熙湖的后期用地。

如今，谁会拿呢？

而老三环内的8块，有多个优质地块。其中包含传说中的华润火电厂两块地、二砂优质土地和伏牛路东中原路北等好地块。

关于这些土地和这轮土拍，我有几个疑问和思考：

1、这55宗土地，未来三个月内真的会全部挂牌出让吗？

如果全部出让，供应量还真不算少。

但，如果有些地块挂出来了没人拍，怎么办？

我觉得最终不会放出来这么多。

2、这55宗土地里，确实有很多好地。特别是老三环内的优质地块。

现在很多开发商手里确实没啥土地了，也亟待补货。

问题是：对于TOP类房企，总部会让他们拍吗？

3、中原超级总部基地首宗地块，真是“华润”操盘吗？会带来什么样的惊喜？

4、这些土地，会采用新游戏规则“价高者得”吗？

5、未来三个月，这些土地土拍中，会有“新地王”诞生吗？

小声说：需要运作一下，隔壁合肥已经运作成功。

6、各大中小央国民房企，快来拍地吧！郑州欢迎你。

本文完。