中国继续加大房地产去库存力度，继月初下调首付比例、上浮公积金存款利率之后，楼市1个月内迎来第三大利好。财政部、国税局及住建部三部委发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行。

　　契税政策包括，一、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；二、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　值得注意的是，本次调整中，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。专家表示，在楼市分化的背景下，这四个一线城市当前面临的首要问题是价格上涨压力较大，此次调整也体现了差异化的楼市调控思路。

　　分析人士称，这次政策的初衷仍是帮助三、四线城市去库存，但是新政对改善型需求的影响也很大，首付比例下调配合税收优惠，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次政策的最大亮点在于对改善型或二套购房的群体赋予了减税政策，过去对于二套房的购置，无论面积大小，都统一按照3%的税率进行计算，而新的政策下，按照面积大小，都进行了不同程度的下调。

　　举例来看，对于一个非一线城市的二套房购房者来说，购买一套90平方米、总价为100万元的住房，契税需要交纳3万元，而现在只需交纳1万元，相当于总价100万的房子节约了2万元，相当于房价下调了2%；而如果购买一套144平方米、总价为100万的房子，契税过去需要交纳3万元，而现在只需要交纳2万元，相当于总价100万的房子节约了1万元，相当于房价下调了1%。这都有利于激活改善型购房群体的置业需求。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，这次调整是房地产“去库存”和稳定市场众多举措的重要组成部分，可以带动刚性需求、刺激改善性需求，还可以促进二手房市场活跃。与之前出台的信贷、住房公积金调整等政策一同，此轮调整可谓多策并举，体现了持续性，将从整体上提振需求，对住房市场保持持续增长和“去库存”有积极影响。

　　对于此次新政能否取得预期效果，中信建投表示，根据去年以来三四线城市调研情况，对于大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，简单的加杠杆效果有限，全国结构性分化的特点将更加突出，继续维持对2016年行业周期小年的判断。

　　广发证券也认为，考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

　　而关于此次新政将对房价带来何种影响，民生宏观认为，主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房价上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。

　　各大机构观点如下：

　　民生宏观：房产税收新策有利于加快去库存

　　1、为什么？结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。

　　2、怎么做？下一步还有继续推出房地产去库存政策，个人所得税等交易环节税费有望进一步调降，国家住房银行也有望提上日程，降息可能性不大。

　　3、房价影响？主要是对冲地产下行，去库存，不会带来全国性的房地产上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。

　　4、经济影响？仅靠房地产不可能改变经济下行趋势。一是销售回暖是局部的，不可持续。二是库存太高，待售+在建超过60亿平米，销售很难传导到投资。

　　张大伟：二线城市将成热点 房产新政对二手房影响更大

　　首先：从直接影响看，房地产政策继续宽松，有利于非一线城市楼市去库存。从政策的直接影响看，其中契税主要影响改善需求，在过去的政策中，大部分城市针对首套房有不同程度的减免，140或144平米以上及二套全部安装3%收取。

　　这种情况下，举例来说，南京王先生要买一套改善性住房，如果在90平米以内，如果总价在200万，在过去需要交纳6万契税、现在新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上则以前需要缴纳6万，新政后只需要4万。

　　第二：营业税政策相比之前不一样的主要体现是非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。

　　第三：政策继续绕开了一线城市，整体看，一线城市不存在库存的问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。

　　第四：这些政策针对二手房影响比新房更大，因为二手房实时交税。而新房大部分是期房，基本要到收房才存在契税缴纳。

　　第五：中央部委接力地方出政策救市，预计后续针对房地产的政策依然会频繁出现。各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。

　　2016年的上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来的2016年房地产市场二线城市将成为市场热点。

　　交通银行(601328.SH,3328.HK)：预计后期会出台一系列楼市政策

　　交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，目前的楼市政策是一揽子、高频率的特征，主要针对去三四线城市的库存，但是一个单独的政策对楼市的影响比较有限，预计后期会出台更多的一系列楼市政策，会对楼市产生更大的影响。

　　她认为，未来可以在用户需求端继续进行调整，如增加公积金贷款额度、降低贷款门口等；个税也可以从“满五”改为与营业税相适应的“满二”条件，购房退税也可以考虑实行。

　　中信建投：主要受益为90平米以上户型三四线城市简单加杠杆效果有限

　　此次交易税费调整后，主要受益为90平米以上户型，符合去年以来管理层扶持改善性需求的思路，也将进一步延续改善型房源的去化力度。同时此次政策再次体现了管理层差异化管理的思路，未来相关税费调整的宽松仍有空间。

　　但据中信建投去年以来三四线城市调研情况，对于大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，简单的加杠杆效果有限，全国结构性分化的特点将更加突出，中信建投继续维持对2016年行业周期小年的判断。

　　投资方面，中信建投建议精选具备优质布局以及转型创新动力充足的企业，龙头房企建议关注保利地产、招商蛇口，成长+转型企业建议关注“华发股份、中洲控股、阳光城和顺发恒业。

　　中银国际：政府去库存政策基调明显

　　近期地方两会已推出多项涉及扩大公积金覆盖范围、鼓励农民工购房和财政补贴等政策，今年政府稳投资增速和去库存的政策基调明显，而在资本市场风险偏好转变的当前，地产股的估值优势明显。

　　爱建证券：当前环境政策面很难下猛药

　　最近种种政策显示了各部委刺激楼市需求，去库存的压力和积极性。但是，在当前的环境下，政策面很难下猛药。以房地产市场自身的状况来讲也承受不起猛药。通过和风细雨般的政策稳定预期，稳定市场，使得房地产市场平稳过渡是当前更为可行的方法。鉴于三四五线城市的高库存压力，以及投资的持续下滑，预房地产业政策仍有放松空间。建议积极关注质地优良的地产股。推荐投资组合：苏宁环球、华发股份、华夏幸福。

　　链家研究院院长杨现领：放松有限对二线城市相对明显

　　一．盘活城市存量房市场，我国房地产市场逐渐进入存量房主导的时代，但是目前存量房税种依然集中于交易环节，在税费转嫁背景下，高成本税费是阻碍二手房流通的主要因素之一。因此，三部委进一步降低契税、营业税，降低交易成本，有利于盘活城市存量房市场。

　　二．去库存仍是主要目的：目前，除一线城市和部分二线城市之外，我国房地产市场整体面临较为严重的去库存问题。这些城市购房意愿不足，房地产市场低迷。本次税费调整适用的城市，既降低了首套刚需的购房成本，同时鼓励居民换房改善，特别是非一线城市二套购房，这其中会有一定数量的需求流向新房市场。

　　三．政策的手段还会持续平衡供需：房地产市场大起大落或持续低迷等不正常现象的根本还在于供需的不平衡。目前，在一线城市，市场表现出供不应求的问题，而非一线城市供应过剩、需求不足。从政策角度来看，无论是之前的降低首付比例，还是本次税费调整，都旨在于平衡城市房地产市场供需。

　　四．放松有限，对二线城市相对明显：一线城市房地产市场目前处于过热状态，因此本次税费调整没有涉及。对其他城市，特别是二线城市来说，政策有利于二套特别是大面积改善户型交易。从整体上，因为尚未涉及个税，契税、营业税的调整节省的成本比较有限，对于预期改善有一定作用，但整体上看，在短时间对市场的影响有限。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖：加快库存去化 未来减税还有空间

　　针对非一线城市的契税和营业税的减免，将有利于降低购房成本，增加购房需求，加快房产流通，加快库存去化，降低库存量较大的三四线城市的楼市风险，促进楼市繁荣，进而提振宏观经济。这一政策是非常积极正向的。

　　但是，我们也认为：1，一线城市虽不存在去新房库存问题，但也应促进二手房流转，也应减税。2，除了契税，营业税，个税也应减免。所以，未来减税还有空间。3．原则上应该增加持有环节税收，特别是空置房产，尽可能减少交易环节税收，促进房产流通。从2015年330新政之后，一系列利好楼市的政策全部都是货币政策，但是从去年四季度开始，货币政策对楼市刺激的边际效应在逐步减弱，市场也在逐步降温，所以2016年初，中央重启财税政策，可以预见：未来财税政策和货币政策，双管齐下，将成为促进房产流通，加快结构调整，加速库存去化，促进楼市繁荣的主要政策方向。

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